הגרלות הנדל"ן: פלסטר יקר על פצע מדמם, האם הגיע הזמן להתייחס לדירה שנייה כמו להשקעות הון.

אבל האם מישהו באמת מאמין שהגרלת לוטו ממשלתית היא הדרך לפתור את אחת המצוקות המבניות הקשות ביותר במשק? התשובה המצערת היא לא. מדובר בפלסטר בלבד, שנועד לייצר כותרות פופוליסטיות במקום לטפל בשורש הבעיה.

אשליית ההגרלות: למה זה לא הפתרון?

תוכניות ה"מחיר למשתכן" לדורותיהן סובלות משלושה כשלים מבניים חמורים שהופכים אותן לבלתי יעילות בטווח הארוך:

• טיפול בסימפטום ולא במחלה: ההגרלות מנסות לסבסד את הביקוש עבור קבוצה קטנה, במקום לטפל בבעיה האמיתית, היעדר היצע ובירוקרטיה חונקת בתהליכי התכנון והבנייה.

• עיוות שוק חריף: זוגות צעירים רבים רוכשים דירות בפריפריה רק בגלל ההנחה, מבלי שיש להם כוונה לגור בהן. התוצאה היא הפיכתם הכפויה של זוגות צעירים למשקיעים שמציפים את שוק השכירות המקומי, בזמן שהם עצמם ממשיכים לשכור דירות באזורי הביקוש.

• יצירת חוסר שוויון: המדינה משתמשת במשאב הציבורי היקר ביותר שלה – קרקעות – ומחלקת אותו בצורה לא שוויונית בעליל, שמבוססת על מזל עיוור.

דרוש טיפול שורש: פתרונות העומק האמיתיים

כדי לפתור את מצוקת הנדל"ן, הממשלה צריכה להפסיק לחלק מתנות ולנקוט בצעדי עומק אמיצים:

1. רפורמה מקיפה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י): שחרור מאסיבי של קרקעות לשוק ללא מנגנוני סיבסוד מורכבים, במטרה להגדיל את היצע הדירות באופן דרסטי.

2. שינוי מודל הארנונה ברשויות המקומיות: כיום, עיריות מעדיפות שטחי תעסוקה ומסחר על פני מגורים מכיוון שהם רווחיים יותר עבורן. שינוי המודל יתמרץ ראשי ערים לאשר פרויקטים למגורים במהירות.

3. פיתוח תשתית לשכירות ארוכת טווח: יצירת אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה באמצעות פרויקטים מוסדיים לשכירות יציבה ומוגנת למשך 10-15 שנים, כמקובל במדינות רבות באירופה.

הצעד הכלכלי המתבקש: להשוות את הנדל"ן לשוק ההון

אחד המנועים הגדולים ביותר שמנפחים את בועת הנדל"ן בישראל הוא הזרמת ההון הבלתי פוסקת של משקיעים לשוק המגורים. הסיבה לכך פשוטה: מערכת המס בישראל מפלה לטובה את שוק הנדל"ן ומעניקה לו יתרון לא הוגן על פני אפיקי השקעה אחרים.

אם אנחנו רוצים להוציא את המשקיעים מהשוק ולפנות דירות לזוגות צעירים, הגיע הזמן להפוך את הדירה השנייה ומעלה למוצר השקעה רגיל לכל דבר ועניין, בדיוק כמו מניות או אג"ח.

הקונספט: הטלת מס על תזרים המזומנים (שכר הדירה) ומס על עליית הערך באופן זהה לחלוטין למיסוי בשוק ההון (כמו מס דיבידנד או מס רווח הון העומד על 25%).

כיום, משקיע נדל"ן נהנה מפטור ממס על הכנסות משכירות עד לתקרה של כ-5,650 ₪ בחודש, וגם מעבר לכך קיימים מסלולי מס מופחתים (כמו מסלול של 10% בלבד). לעומת זאת, אזרח שבוחר להשקיע את כספו בחברות ישראליות דרך הבורסה, משלם מהשקל הראשון 25% מס על הדיבידנדים ועל רווחי ההון שלו.

טבלת השוואה: המצב הקיים מול הרפורמה הנדרשת

שורה תחתונה

כל עוד המדינה תמשיך לנהל את שוק הנדל"ן באמצעות הגרלות ומזל, המשבר רק ילך ויחריף. הפתרון האמיתי אינו טמון בניסיונות קוסמטיים להוזיל דירות ספציפיות, אלא בצעדי עומק מבניים: הגדלת ההיצע מחד, וביטול עיוותי המס שמזרימים הון ספקולטיבי לשוק המגורים מאידך.

רק כאשר דירה שנייה ומעלה תמוסה בדיוק כמו תיק מניות, הנדל"ן יחזור לתפקידו המקורי – קורת גג, ולא מכשיר מקלט מס מועדף.

התוכן המוצג בכתבה זו מיועד למטרות העשרה, עיון ומידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבותיו האישיות והכלכליות של כל קורא. השקעות בשוק ההון ובשוק הנדל"ן כרוכות בסיכון פיננסי ובאפשרות להפסדים, ואין לראות באמור המלצה או שידול לביצוע פעולה כלשהי. כל החלטה שתתקבל בהסתמך על מידע זה היא על אחריותו הבלעדית של הקורא בלבד, ומומלץ בחום להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים (כגון יועצי השקעות, רואי חשבון או עורכי דין) לפני ביצוע כל צעד כלכלי משמעותי.